Contrato de gaveta na compra e venda de imóveis: compreenda o conceito e avalie os riscos

O Brasil é um país conhecido por sua burocracia, especialmente quando se trata de transações imobiliárias. A compra ou venda de um imóvel envolve uma série de documentos e assinaturas, principalmente quando há financiamento bancário envolvido.

Contrato de gaveta na compra e venda de imóveis: compreenda o conceito e avalie os riscos

Para simplificar esse processo, muitas pessoas recorrem ao chamado “contrato de gaveta”. No entanto, é importante entender o que esse contrato realmente implica e os riscos que ele pode representar para todas as partes envolvidas.

O que é um contrato de gaveta?

Em suma, o termo “contrato de gaveta” é uma expressão popular utilizada para descrever um documento informal que registra uma negociação entre duas partes.
Desse modo, esse contrato é frequentemente utilizado em transações de compra e venda de imóveis que não envolvem financiamentos bancários e não são registradas em cartório. Mesmo quando preparado por um corretor ou advogado, o contrato de gaveta mantém seu caráter informal.

Como funciona um contrato de gaveta?

A principal ideia por trás do contrato de gaveta é simplificar o processo de negociação entre as partes envolvidas. Isso significa pular etapas burocráticas, como a aprovação de crédito ou o financiamento, especialmente em transações imobiliárias.

Por exemplo, em uma compra de imóvel, o imóvel continua registrado no nome do vendedor até que o comprador liquide integralmente a dívida. Nessa situação, os compradores pagam as parcelas do imóvel diretamente aos vendedores, que, por sua vez, utilizam esses pagamentos para quitar o empréstimo junto ao banco.

Em outras palavras, o vendedor atua como intermediário entre o banco e o comprador. Entretanto, se uma das partes não cumprir o acordo, isso pode resultar em sérios problemas, incluindo dívidas ou até mesmo a perda do imóvel.

A legislação e os riscos do contrato de gaveta

O contrato de gaveta é um acordo não formalizado em cartórios de registro de imóveis, e isso vai contra o artigo 108 do Código Civil, que determina a necessidade de registro em situações que englobam a “criação, transferência, alteração ou renúncia de direitos reais sobre imóveis cujo valor supere 30 vezes o salário mínimo mais elevado em vigor no país”.

Desse modo, o principal problema é que, por não ser reconhecido como um acordo oficial, o contrato de gaveta carece de validade jurídica. Em suma, isso significa que qualquer negociação realizada por meio desse contrato baseia-se exclusivamente na confiança mútua entre as partes, o que é altamente informal e pode acarretar riscos para todos os envolvidos.

Além disso, quando se trata de transações imobiliárias com financiamento bancário, a instituição financeira precisa estar envolvida e dar seu aval à negociação, conforme previsto na Lei 8.004/90.

Assim, naturalmente, uma instituição financeira só aceitará um contrato registrado em cartório e que siga todos os procedimentos legais necessários.

Quais são os riscos que envolvem um contrato de gaveta?

Aqui estão alguns dos principais riscos associados ao contrato de gaveta, incluindo a possibilidade de fraudes:

Venda dupla do imóvel

Quando uma compra e venda de imóvel não é registrada, nada impede que o mesmo imóvel seja vendido a várias pessoas por meio de contratos de gaveta. Isso pode levar à fraude e à venda duplicada do imóvel, causando sérios problemas legais e financeiros.

Falecimento de uma das partes

Em casos de óbito de uma das partes envolvidas, a falta de validade jurídica do contrato de gaveta pode resultar na transferência do imóvel para os herdeiros do vendedor, que não têm a obrigação de honrar os termos do contrato original.

Inadimplência das parcelas

No caso de o comprador não cumprir com suas obrigações de pagamento, o vendedor pode ser obrigado a arcar com o valor das parcelas do financiamento junto ao banco. Isso pode resultar em dívidas significativas e até mesmo na perda do imóvel.